城东特价房5888元/㎡,从3个维度分析值不值得买?

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进入2020年，自恒大75折线上售房以来，各地众多房企推出相关的购房优惠政策。

上一篇文章从过去3年的数据分析了黄山楼市2020的整体走势，产品分化，价格分化，片区分化等形成的市场分化趋势不可逆。

在2020年，房企采用特价房的促销手段也会越来越主流，一波又一波的特价房正在赶来的路上。

最近，城东天盈财富广场写字楼推出5888元/㎡一口价的房源。

从价格来看，的确是非常的诱人，我们知道早在2017年，相邻地块的金太阳东宸府项目就拍出了7400元/平的楼面地价。

对于本次天盈财富广场推出5888元/㎡一口价的写字楼，房价卖的还没有地价高，是坑还是漏？到底值不值得买？

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本文从地段和产品，市场需求和投资价值三个维度来进行分析解读。

排名前列，地段和产品。

房价是由地段价值和产品价值组成。两者中，如果要细分价值权重，则地段价值要大于产品价值。

产品随着时间总会被超越，但地段却不可复制。建筑只是见证城市发展的载体，地段则是城市文明的沉淀。

天盈财富广场位于城东片区，从地段来说，是黄山城区最炙手可热的片区之一。

在过去的十年里，在政府规划的主导下，区域交通便捷，配套完善，环境优美、人口密集，区域发展实力可见。

目前板块内商品房均价保持在12000+的水平，众多耳熟能详的高端楼盘聚汇于此，也是高端改善型需求人群的购房优选地。

世贸绿洲·天盈财富广场总效果图

天盈财富广场以40万方城市综合体的项目规划坐落于城东板块，项目自带的10万方商业集群填补了城东的商业少有。

2016年，天盈财富广场正式开业，引进知名实力商家，如一线品牌永辉超市、麦当劳、屈臣氏、耐克、阿迪达斯等入驻更是让天盈财富广场商圈拥有活力与动力。

作为城东板块的头部商圈，覆盖周边多个中高端成熟社区数万的常住消费人口，打造了一个时尚、便利、人性化的一站式全家消费目的地。

俨然已成为城市生活、商务、娱乐打卡热门商圈之一，毫无疑问的城心地段。

天盈财富广场商业效果图

从产品来看，天盈财富广场写字楼以两幢25层双子楼规划，楼宇外立面采用石材干挂和玻璃幕墙设计，视觉取向鲜明，简洁、时尚、现代。

5.8米挑高入户大堂，3部高速电梯，提升了企业的办公形象和环境。从产品品质来看，也是目前黄山市场为数不多的写字楼标杆产品。

无疑，天盈财富广场写字楼不仅是从地段价值还是产品价值上，这个项目均是满足的。

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第二，写字楼的市场需求。

我们从消费升级说起，改革开放40年时间中国经济总额增长了超过80倍，国家经济实力提升有目共睹。

经济高速发展带给我们物质生活和精神文明的双重提升，近年来，消费市场正在面临升级转型。

网络上涌现出一批如某某严选，某某优品的精品型网购平台，从家庭到企业都在经历和迎合消费升级的需求改变。

从房地产市场来看，这几年改善型需求的释放也很好的诠释了购房需求消费升级的过程。

从企业来看，在黄山最近5年来，我们以餐饮行业为例，我们城市新增的一些餐饮品牌更加注重设计感，体验感，也更加重视企业品牌和文化建设。

一方面是消费升级在推动商业消费市场的更替，另一方面高端的品牌形象能直接产生价值。高端的门店形象和品牌展示，不仅使菜品价格可以卖出更高，同时翻台率也有大幅提升。

消费升级的过程不仅是带给我们家庭消费观念的改变，同时也在改变企业的经营方式。

写字楼是房地产市场的重要分支，又是组成城市景观的主体构成之一，属于具有典型的商业性和社会性的建筑产品。

越来越多有品牌形象意识的企业需要走进写字楼来提升价值，甚至是在招聘优秀人才方面都具有明显优势。

从黄山写字楼的现状来看，我们就简单从楼宇外立面形象，写字楼大堂的装修档次，电梯配置这些最基础的要求来看，目前黄山城区真正意义上的写字楼只有两座。

一是城西的置地国际广场，二是城东的天盈财富广场。

置地国际广场的销售率和出租率都高达100%，天盈财富广场销售率和出租率90%以上。从销售率和出租率两端的表现都可以明显反应出写字楼市场的需求。

在置地国际广场，像以市民网，华度文旅，徽扬物联科技等本地发展数年的优秀企业，和中国人寿，新华保险这些百强企业的入驻。

置地国际广场实景

在天盈财富广场有安徽道同律师事务所，亚和进出口贸易这些本土知名企业之外，像徽商银行，交通银行这些金融名企都选址于此。

随着城市发展和需求升级，不管是从百强企业，还是本土的优秀民企，对专业写字楼的需求都在与日俱增。

对于很多企业来说，并不缺少办公场所，而是缺少一个专业化的高档的办公形象。

在我看来，在黄山城区，在一些地段和资源优越的区域，仍然存在优质写字楼产品开发的空间容量。

其关键点在于质优，而不是量多。

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第三，投资价值。

这两年我们热衷于购买住宅投资，投资住宅主要靠增值，在每一个过热的楼市周期，其增值价值的背后，都是大政策的使然。

住宅市场当政策远去就意味着面临横盘，在横盘期失去租赁价值房价不涨基本就是亏损状态。

在房价涨幅较快的时期，可能我们忽略了租金收益，因为租金收益显得缓慢。但从投资角度来看，租金收益也是构成房地产投资不可缺的一部分。

在理性市场，细水长流的租金收益就显得更有价值，对应的是稳定和持久。

在过去的十年里，客观来说，投资商业的绝大部分人可能都成了炮灰。

其原因，一是增值缓慢，二是租金收益远低于预期。那么当这两者都处于瘫痪，也只能感概当年购买认知的缺失和悔恨盲目投资的冲动。

当然，这里有一部分人是受传统商业思维的影响，比如我们常说一铺养三代，其实一部养三代讲的也是租金思维。

理想总是丰满的，但现实却很骨感。

遗憾的是，在城市商业过度开发导致的商业容量过剩，同时又在缺乏统一运营的背景下，租金收益的理想仅仅停留在销售人员的计算器算法上，真实的行情欲哭无泪。

在去年，黄山楼市团队对过去十年内销售的社区底铺进行了一个租金测算，市面上销售的社区底铺，投资回报率好一点的在1.5%—2.2%之间，

这还是针对商业氛围尚好的社区底铺的租金收益调查。当然也有一些极少数运营较好的商业能达到4%—5%左右的回报。

对于那些空铺率很高的街区更是惨目忍睹，面临的不是租金多少的问题，而是长期空铺的问题。

从整个商业市场的回报走势来看，很容易出现恶性循环的死胡同。

当一个商业的投资回报率能接近5%，已经是熬过了寒冬期，接下来逐步走向稳定期和提升期，从此良性循环。

相反，那些不足2%回报甚至更低的商业，要坚持到接近5%的租金回报这个过程和周期会非常之难。

所以，对于投资商业的置业者，不能一味只是关注价格，如今投资环境，投资背景和商业思维都在改变。

商业早已过了往日辉煌的增值期，往后商业的价值在于运营。唯有运营的商业才具备投资价值，

在没有统一规划和运营，想要在过剩的商业市场中实现增值和高回报收益的独立行情难度实在太大。

在未来，无运营，不成商业气候。

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泼了这么多商业的冷水，那么写字楼还能不能买？

从目前置地国际广场和天盈财富广场写字楼租金收益来看，毛坯租金水平为30-35元/月/平米的范围。

意味着100平每月租金在3000到3500之间的样子，那么年租金在3.6万到4.2万之间。

我们取销售单价按6500元/㎡计算总价，以100方总价65万写字楼计算，年租金回报率在5.5%到6.5%之间，其实回报率是非常不错的。

从这几年的商业市场来看，商业是否具备投资价值，4%左右的回报率是一个很好的评判标准，回报率能达到4%，基本上可以打败市面上90%以上的商铺，算是成功的商业投资。

如果觉得这个性价比还不够高，我们再进行一个数据换算，市区范围内的社区底铺，租金水平能达到30-35元/平/月的，售价基本在1.8万到2.2万/平米之间。

从租金收益对比来看，差不多6000多买的写字楼可能比2万多买的社区底铺，租金收益还要高还更稳定。

在黄山目前商业市场中，优质写字楼的确是较高性价比的不动产投资品，甚至没有之一。

当然，这是建立在稳定收益的投资心态，如果非要今天买明天价格翻翻，那的确是做不到。

在这个楼市周期，我们刚刚经历了一次资产的大爆炸，楼市增值的快感可能还在回味无穷。

对于博赌楼市短平快的暴涨心态，在中国，谁也没有这个水平能判断中国楼市的下一波行情哪天会再次爆发，会用什么样的方式爆发？

在接下来的房地产投资，不管是住宅还是商业，短线的路已经被堵死，都需要做长线的规划，放在更长的时间和空间中去审视。

我们不仅要看重资产增值，我们也要重新定义这种稳定和持久的租金收益。

买错住宅或许我们还能寄托希望于周期，等下一个天亮，选错商业很可能一条路走到天黑。

住宅买错错一时，商业选错错一生。

来源：黄山楼市