如何看待黄山“银十”楼市遇冷以及未来房价走势?

“金九银十”一直作为房地产行业的销售旺季，根据黄山搜狐焦点网月度楼盘成交统计，

10月黄山中心城区新房成交414套，成交量同比2018年10月的627套，下降了34%，环比今年9月的692套，下降了40.2%。

这是黄山楼市自2017年7月份执行限价管控以来，最近3年交易量最为低迷的“银十”行情。

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对此，2019年的黄山楼市“银十”行情的趋冷，是市场阶段性行为还是整体市场的下行趋势？

首先，我们从纸面数据来进行解读，除了看交易量之外，还有一个重要的研判指标就是供应量。

10月黄山中心城区仅有3家楼盘平推入市，其中住宅供应只有一家，中科智宸推出16套房源，市场上新房处于严重的断供状态。

由此也可以反映出黄山土地市场的供地过缓。在10月底，省自然资源厅下发文件，要求一些土地供给过缓的城市加快供地节奏，通过合理的供地来调节市场的平衡。

从10月份新房的供需角度来看，供应量供给不足的确是导致“银十”行情新房交易量低迷的核心原因。

我们知道，最近两年来，新房一直处于限价管控下，房价低于同级地段二手房价，二手房倒挂价差导致新房开盘出现火热的局面。

所以，在这两年里，楼市月度交易量的波动性非常大，有集中开盘的月份和没有开盘的月份在数据上形成很大的反差。

接下来还有两个月就到春节了，房企也会加大推盘力度，抓返乡客的机会，在交易量的数据上很可能出现反弹的局面。

如果我们抛开这些统计数据，结合整体市场行情进行一些思考研判，虽然新盘交易量低迷不能作为楼市趋冷的理由。

但事实上楼市的热度呈现出减弱的趋势，很多楼盘的一线销售人员都有强烈的感受。

在2019年之前，覆盖黄山城区各个板块各个新盘均能享受到倒挂差价的红利，也就是一轮雨露均沾的普涨行情。

但现在看来，除了少数一些具有差价红利的楼盘能保持市场的热度之外，大多数楼盘都是平推入市的方式，虽然去化率尚可，但是市场热度和客户储备已经远不如之前，不再一房难求。

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市场所表现出冷热不均的楼盘明显分化差异，也表明整体市场趋势的不太可逆。

但从8月份交易的土地市场来看，土拍异常火爆，楼面地价连续刷新纪录。市场面一端表现出下行的压力，另一端土地市场却有着上不见顶的趋势。

那么未来房价将会呈现怎么的发展趋势？我们讨论的焦点，就是地王盘能不能扛起房价预期的大旗？

在过去限价的两年里，最早的房价预期是由二手房引导，出现倒挂两三千元的价差指引新房的追涨价格预期。

对于过去二手房引导的这种预期我们可以称为确定性的预期，因为是有交易量作为支撑的，是市场真实存在的。

随着楼市的火热带动一批土地增值，楼面地价的节节攀升，从最近的地价成本反推房价，那么对未来新房的价格预期已经远超二手房价，重新夺回先进优势。

对于这种房价预期，毕竟在目前来看，还只存在于一些数学的算法中，并未得到市场的认可和检验，至少从目前二手房价的行情来说，这些高楼面价的房价预期并没有拉动二手房价的一轮增值。

所以，对于这种预期我们暂且只能称为“不确定性”的预期。

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对于黄山楼市未来的走势研判，除了这种不确定性的预期指引之外，我想再也不能忽视二手房市场的分量。

其实这两年黄山楼市除了房价涨幅较大之外，我觉得黄山楼市较大的进步是盘活了二手房市场，让更多的人了解和接受二手房，使得二手房有了快速的流动性，因而具备了投资价值。

从中心城区来看，已经慢慢走向存量房时代，通过这两年快速发展起来的二手房市场，便日益成熟。

正因为存量房市场的成熟，并非几年前那个无人问津、缺乏流动性的二手房市场，

所以这一轮的房产周期中，由于二手房增值和流动变现的能力，刺激起来一部分投资需求。

我们反观2017年和2018年两年的新房交易量，2017年黄山城区新房成交100万方，2018年成交120万方，这两年卖出20000多套新房。

这部分里包含一定的投资客，那么这些投资房源未来都将在二手房市场中去变现，特别对于这两年交易的新房，在随后一两年里都是以次新房的产品力出现，房龄新，产品优化较好，是在二手房市场具有很强竞争力的产品。

所以对于未来房价趋势的研判，市场的竞争格局已经发生变化，由原来单一的新房市场转向由新房和二手房共存的市场竞争格局。

所以，我们对未来房价的走势，房价能走多远能飞多高，至少有一部分因素由二手房价来决定的。

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从天域房产的二手房数据研究，“银十”二手房成交360套，当然这个数据并不是那么的难看，相反算过得去。

从目前二手房市场的表现来看，经过一年多的调整，虽然成交的房源也呈现出明显的分化局面，表现在老破小区和高总价房源的流动性受阻，

反应出市面上太差的和太贵的二手房已经很难交易，这本身也是产品力更替的过程，具备产品力的支撑，交易量活跃处于11000左右中位数的优质房源，还是具有较好的流动性。

所以未来的二手房市场行情不一定会有多差，二手房市场通过在2017年和2018年累计卖出120万方的体量，市场已经渡过萌芽期，未来只是不断趋向更加成熟和稳定。

在一个相对成熟的存量房市场中，二手房给予购房者更多的可选空间，因而，未来新房市场的竞争不一定是同级地段的新盘竞争，还有一部分竞争压力来自同级地段的二手房源的竞争。

当二手房市场呈现出一个成熟的市场体系时，二手房价已经具备对板块房价体系的定价权，

对于未来楼市的发展趋势，当失去差价红利的支撑下，二手房市场更能表现出市场的真实行情。

未来的房价体系构成，不再是新房价格的独立行情，未来新房的热销与否和同级地段二手房价体系将有很大关联。

遗憾的是我们城市的二手房数据一直处于不透明的状态，二手房的交易数据才是检验一座城市的不动产是否具有投资价值和流动性的重要指标。不管有没有数据，不可否论的是我们正迈向一个处于成熟稳定的存量房时代，

让我们欣喜的是，成熟稳定的存量房时代让我们的房产投资具有变现能力，让我们感受担忧的是，自由化的二手房行情也存在太多的不确定性...

对于开发商，和存量房比拼的时代，更需要高品质的产品力来匹配高房价，以在同级地段中先进次新房的品质才能有支撑高价格的理由。

对于购买者，虽然在过去两年里，有人哭，有人笑，有人还在奋力的追赶，

但再熬一熬，买房看脸色的时代要过去了。

来源：黄山楼市