20%的房子都空着?比退房潮更恐慌的利器,随时等着呢!

近期，广州几个片区多个楼盘同时爆发维权活动，每个维权的楼盘都聚集了上百名业主。要求退房的理由很简单，房企大规模降价。

仅国庆期间，广州就有4成左右的楼盘出现价格让利，让利幅度在4-7%左右。不少项目下调价格之后，售价普遍低于3个月以前，甚至回到半年前。

业主花665万购入建面128平的产品，而一个月不到，同一户型的售价变成了561万，开发商还送了62年的管理费。

在这些维权业主中，一个月内亏损数百万的比比皆是。对投机炒房而言，大幅降价无疑是灭顶之灾。但是，更大的利器已在路上！

很多人没房，很多房没人。两种税收一直是悬在楼市上方的达摩克利斯之剑，一个叫房地产税，一个叫空置税。

今年9月，人民日报、新华社等媒体都报道了“房地产税五年内提请审议”这条新闻。

全国人大关于未来立法计划的安排，把房地产税法列入了排名前列项目，牵头起草法案的单位是全国人大常委会和财政部，但是更加引起我们关注的是五年这个时间点。总的来说还是给社会传递一个信号，证明房地产税的推出没那么快。

既然房地产税暂时没有大动作，作为另一个税种的空置税的信息密集传播开来。

◆◆空置税新消息又来了◆◆

近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务，应拿出房地产税分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。

空置税不是什么新话题，每当房价出现上涨压力时，其总是会被抬出来说道说道。

空置税，在国外，一般是指政府为了充分利用资源，而对空置的居民房屋收取一定量的税收。“空置”的本意，是不住也不出租的意思。

仇保兴透露，我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的。鄂尔多斯空置率达到了70%，北京空置率在百分之十几到二十。这个数据和我爱我家原副总裁胡景晖此前透露的北京100万套的数字相互佐证。

从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。

从征税环节上看，空置税属于持有环节的税种。总体而言，征税既可以增加住房的持有成本，也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率，也有利于调节房地产市场供需，从而抑制房价。

从国外的实践来看，温哥华市规定房屋每年空置达到6个月的，需按“房产价值1%”来交税，谎报业主将面临每天罚款10000加元的严厉处罚；英国对空置长达两年或以上的房屋征收100%额外市政税；法国则规定住宅空置超1年须缴交楼价的10%为空置税，第2年增加到楼价的12.5%，第3年为15%。

上述措施，对调价当地房地产市场价格起到了积极作用。

◆◆到底有多少房子被空置◆◆

长期以来，我国住房空置率一直都是一个谜题。

虽然“亮灯率”可以提供直观观察，但终究只是微观数据。我国每年出售的新房高达1700万套，这些房子究竟是用来自住，还是出租，抑或长期空置，一直都没有明确答案。

这方面，有一些第三方数据可作为参考。

一个数据是，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告：

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

不过，这是5年前的数据，现在究竟如何，仍旧没有答案。

另一个数据是，前不久，在2018陆家嘴论坛上，原中财办副主任杨伟民在演讲中提到：

在中央财办时，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，结果显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高，比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。

这很不正常，说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。

这个数据应该更权威，也更接近当下的现实。

日本是13%的空置率，如果说我国比日本还要高，那就意味着空置率“百分之十几到二十”的论断，并非耸人听闻。

◆◆空置税推出暂无时间表◆◆

那么空置税什么时候会推出呢？

从今年9月份公布的十三届全国人大常委会立法规划来看，只有“房地产税法”列为了排名前列类项目即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案， “空置税”不在其中。

此外，还需要合理界定“空置”状态，即什么情况下可以认定房屋是空置的。这需要大量的基础性工作，特别是需要房屋地产的信息共享、物业管理公司的一些基础性数据，等等。

从上述事实中，不难分析出“房屋空置税”推出还没有时间表，而且难度很大。

一、“空置房”认定难，如何界定？

关于征税对象，首先，需要通过一定的方式确定一套房子是否属于空置房，这个尺度非常不好掌握。举个最简单的例子，如果按照天数来确定空置房，肯定不合适，万一房主因公长期出差怎么办呢？怎么区别房主是自住的偶尔“空置”还是投资的长期空置？

目前，调查中所提到的“看电表”、“查水表”“数黑灯”以及“学术调研”的方法都有明显的缺陷，而且都有作弊的空间，确定商品房是否属于空置房难度极大。

二、税率怎么算？一刀切还是差别化？

税率多少直接关系到缴纳税金的多少，那么征收多少税率合适呢？

我国一二线城市和三四线城市房价差别大，就是在一个城市中，不同地段的房价差别也非常大，显然一刀切式的税率并不符合实际。那么，差别化的税率该如何制定呢？参考标准又是什么呢？

三、核查成本高，作弊成本低？

中国社会科学院城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为空置稅在技术上没有可行性，因为监督核查房屋空置的成本很高，作弊的渠道多，成本很低。目前香港刚刚实施的仅对开发商手中捂盘惜售所形成的空置征收空置稅，也因为开发商的“下有对策”，效果不佳。

综合整理自经济日报、国民经略