【搜狐焦点网】2020年黄山中心城区楼市白皮书

一

新房成交：4986套，近4年较低

2020年，黄山中心城区50家主要在售楼盘，新房成交共计4986套；同比去年的5622套减少了636套，下降了11.31%。月度排行，12月成交897套，为近2年单月成交新高（详见文末表一）。物业类型，住宅占比76%（详见文末表二）。成交区域，城西区销售套数拔得头筹，占比23%（详见文末表三）。

二

房价：中心城区新房价格结构性上涨，均价8800元/㎡左右

2020年，黄山中心城区商品住房成交均价8800元/㎡左右，相比去年7814元/㎡的均价，约上涨了12.62%。2020年，黄山中心城区楼市的供应量出现了结构性的改变，老城区的供应比重明显提升，这样的改变不仅拉高城市的成交均价，背后更深层次的现象是在于产品结构的改变。土地价格不同，产品结构也即将不同，这一现象将深度影响2021年的市场产品。

回顾2020年，黄山中心城区房价可谓有了明显的大变，江南区、高新区首次出现备均价过万楼盘，超过10家楼盘加入“1万+”俱乐部！

三

市场供应：新增可预售住宅、办公房源共5723套

2020年，黄山中心城区共发放144张预售许可证，29家楼盘获预售许可证，新增可预售房源8648套（含住宅、商业、办公、地下车位等），同比去年的10899套减少了2251套，下降20.65%；新增可预售面积749598.47㎡，同比去年的912205.54㎡减少了162607.07㎡，下降17.83%。

其中，新增可预售住宅房源4718套、商业（商服）房源341套、办公房源1005套、其他（地下室）房源2584套。

另，1家楼盘预售证注销，1家楼盘预售证延期。

四

成交排行：中心城区楼盘成交套数&房企成交金额TOP10

五

库存：黄山中心城区商品房库存步入上升通道

扩展时间维度，我们发现虽然库存量重新步入上行周期，但离2014-2015年库存量的历史高点，还有很大的距离，目前黄山中心城区商品房库存在7个月左右，相比去年5.3个月，增长了近2个月，情况尚且健康，在全省地级市中排名较低，也是各路开发商看好黄山中心城巿场的原因之一。

六

土地市场：成交面积和成交金额，均创四年新高

2020年，黄山中心城区共成交地块38宗，成交总面积93.684311万㎡（1405.26亩），成交总金额40.89484982亿元。不含工业用地，成交总面积69.14381万㎡（1037.16亩），同比去年的22.016126万㎡，上涨了214.06%。不含工业用地，成交总金额40.28345亿元，同比去年的8.9234亿元，上涨了351.44%。

新晋房企5家，黄山大家、中梁、港龙、万创、碧桂园。

七

二手房：年度签约套数首次超过新房

2020年，二手房住宅签约约50万方，约5100套，首次超过新房。受疫情影响，二手房市场跌宕起伏，5月开始复苏，8月达到顶峰，9月开始回落，10月反弹，11、12月惨淡收尾。二手房中介门店减少，行业集中度上升。

值得关注的是，黄山中心城区楼市实行备案价制度以来，一二手房价格倒挂成为许多购房者津津乐道的话题。纵观近些年来的红盘项目，大多存在较为可观的倒挂空间。但随着新房限价逐渐走高，二手房价格随库存压力增大而呈现价格下行压力，一二手房房价倒挂现象开始在大多数板块消失。客观来讲，新房在设计理念、舒适度上都在逐年提高，其价格高于同板块二手房或许才是回归理性，倒挂消除或许才是大势所趋。

八

楼市政策

1、2月，受疫情影响，黄山住建局发布房地产新政,含适度放宽预售等五项措施。对已经领取施工许可证的房地产开发项目楼栋，因疫情影响施工建设的，申请预售的形象进度要求调整为多层建筑主体结构达到总层数的三分之二以上，中高层建筑（7层—10层）主体结构达到总层数的二分之一以上，高层建筑（11层以上，含11层）主体结构达到总层数的三分之一以上。有地下室的，每层可抵减主体结构一层。为多家高周转房企进入黄山打开了窗口。

2、由于二季度后全国土地市场及部分城市的房地产市场出现过热的苗头，8月底住建部、央行举行重点房地产企业座谈会，设置“三道红线”，从房企融资端进行管理调控。影响是，部分红线内的房企在黄山拿地步伐放慢。

3、3月1日开始，房贷利率正式启动“换锚”，即把存量浮动利率定价基准转换为LPR，于8月31日结束。当时令购房者伤脑的选择，目前看来利率变化不大。

4、10月，黄山市住房和城乡建设局发布《关于规范商品房销售行为推行“一告知两承诺三公示”管理的通知》。包含未取得预售证前，开发企业不得以内部登记、VIP卡等形式，收取任何预订性质的费用；开发企业须公示预售资金监管账户；建设工程未组织竣工验收，不得强迫买受人接受交付等重要内容。未来房地产市场管理会更加规范。

九

开盘加推：31家楼盘，共推出4881套房源

2020年，黄山中心城区31家楼盘，共计进行了61次开盘加推，共推出4881套房源。同比去年的68次开盘加推5214套，减少了333套，下降6.39%。

十

交房：中心城区17盘交房，共交付5214套

2020年又是黄山房地产交房大年，多个楼盘因疫情延期交房。几起维权事件历历在目、除去时间和精力成本，买到维权盘的购房者也没讨到什么便宜。

2020年因为限价政策逐步放开。市场对于房价的涨幅更加宽容。黄山房地产市场管理也更加走向成熟，2021年品质维权事件应该会越来越少。

十一

地产营销

2020年，黄山中心城区35家房企，共计举办了214场营销活动，开发企业重金举办品牌产品发布会，同比2019年的179场增加19%。

营销方式方面，房企在营销方式上做了较多创新和迭代，视频直播看房、网上售楼处搭建、小程序推送、VR看房，在线开盘选房等陆续推出，使线上化内容更加丰富来扩大其影响力，促进销售。营销今年也出现了很多问题，市场持续分化、滞销盘问题可能更多，特别是公寓产品，渠道开始在绑架部分开发商，部分比较依赖渠道的项目佣金持续上升。

十二

棚改：中心城区已完成1350套

截止到2020年12月，黄山中心城区棚改共完成1350套，其中屯溪区完成1280套，主要集中在老一中二期地块、岭下片区地块、党校周边地块二期；高新区完成70套，主要集中在新潭镇城中村。改造方式为实物和货币化安置。

附件：

表一

表二

表三

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