“三箭齐发”后的房地产行业:政策底已来,市场底未至

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

从放松银行信贷的“第一支箭”，到放松债券融资的“第二支箭”，再到11月28日放开股权融资的“第三支箭”，监管层纾困房企的“三支箭”如今皆已落地。

天风证券指出，“第一支箭”针对行业风险偏好反转，满足行业合理信贷需求，平稳行业出清节奏；“第二支箭”针对金融机构短期的过度反应，支持优质民企债权融资，控制出清主体范围；“第三支箭”出台进度略超预期，有利于巩固行业的抗风险能力，加速民企不良资产出清，盘活存量资产，稳定行业投资预期和信心，使行业迎来系统性支持和资产负债表的优化。

尤其是，“第三支箭”中恢复上市房企并购重组、恢复上市房企再融资两条，有利于房企打通再融资渠道。再融资是指上市公司通过配股、增发和发行可转换债券等方式在证券市场上进行的直接融资，恢复再融资给上市房企提供了多元化的融资渠道，可带来以下利好：

首先，使国央企的一级开发和棚改等资金压力较大的业务资金压力得到释放。大部分已出险民企再融资受当前风险偏好影响，融资性现金流或较难获益。但资产质量较高、报表相对健康的民企可通过再融资获得“保交付”支持。

此外，不排除国企定向参与民企定增、以极低成本入股民企的可能，此种方式对行业和主体信用将产生巨大重塑作用，但也意味着国企需要承担相关投资风险。

上市房企再融资或迎高潮

焦点财经注意到，在“第三支箭”落地后，福星股份、世茂股份、北新路桥、建发国际、大名城等房企即纷纷发布了向特定投资者非公开发行股票融资的公告，募资用途涉及保交楼、偿债务、改善经营状况等。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，此类融资是权益类融资，会优化资本结构，也将改善房企的资产负债表。预计上市房企中，特别是部分未出险民营房企，将是再融资的主力。未来一段时间，或将迎来上市房企再融资高潮。

他认为，初期，由于政策效应，投资者会更多关注此类融资。随着消息面的消化，以及市场的变化，投资者会更趋于理性。购买股份的或主要是以下几类公司：

一是，建筑企业及其他房地产上下游企业。“证监会5项措施”提到，建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合，表明政策支持房地产行业上下游整合，或有上下游企业购买房企股份。

二是，优质稳健的房企。“金融支持16条”指出，支持优质稳健房企发展。近期各大商业银行与房企签署授信协议，也多是优质稳健房企，融资范围涉及并购贷款等。这些优质房企也是潜在投资者。

三是，国企国资。国企国资拥有资金优势，是潜在投资者。

四是，资管机构。当前上市房企估值较低，一些资管机构为获取收益，也会投资收购房企股份。

楼市销售仍在筑底

另有分析人士指出，“三支箭”中“第一支箭”信贷融资总量最大。但从信号意义上来看，股权融资对证券市场的提振更为重要。

焦点财经注意到，在“第三支箭”落地后的次日（11月29日），地产股开盘即全线飘红，多只A股地产股涨停。截至收盘，万科A、中交地产、金科股份、天保基建、中国武夷、华侨城A等近40股封板。港股市场方面，龙湖集团、佳源国际控股、富力地产、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务涨逾10%，天誉置业涨逾18%，融创服务、世贸服务涨幅超20%。

不过，11月30日，地产股则由涨转跌。截至收盘，A股首开股份跌停，保利发展跌幅逼近7%，金地集团、新华联跌超6%，格力地产、滨江集团、蓝光发展跌超4%，招商蛇口、阳光城跌超3%，新城控股跌2.98%。港股内房股方面，三巽集团跌超11%，德信中国、弘阳地产跌超8%，建发国际跌超7%，正荣地产、合生创展集团及融信中国跌超6%。

西政资本指出，“第三支箭”引起地产股债短期暴涨之后，股民后续跟不跟，各类投资机构跟不跟，存在很大不确定性。主要原因在于，首先，开发商对销售市场的回暖依旧信心不足，比如普遍认为楼市下行期会延续至明年上半年，普通民众对经济、就业、收入的预期在接下来的大半年内预计难有太大改善等。其次，国际国内经济形势的下行以及国内新冠疫情防控等的重大影响。其中后者是核心影响因素。

在“三支箭”陆续落地的11月，部分核心一、二线城市也亦进一步优化了楼市调控政策。如杭州优化了“认房又认贷”政策，降低了二套房首付比例；成都、西安则放松了限购政策，对修复当地市场情绪产生了一定的积极作用。但从市场表现来看，受多地疫情防控形势较为严峻等因素影响，短期房地产市场销售并未呈现明显好转迹象。

中指研究院统计显示，2022年1-11月，TOP100房企销售额同比下降42.1%，降幅较上月收窄1.3个百分点，降幅没有出现明显缩小，表明房企销售仍在筑底过程中。

从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年1-11月，目标完成率均值为65.4%，低于去年同期的85.7%，房企完成全年目标压力较大。

刘水指出，近期利好政策虽多，但更多的是对供给侧房企融资的支持，目的主要有三。一是防范房企风险，在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期。二是，化解房企风险，加快房地产风险出清。三是，有效缓解民营企业信用收缩问题，促进民营企业融资恢复。

但是，房地产市场预期的改善，以及销售的回稳，还需加大需求侧的支持力度，只有房企能够自我“造血”，才能维持市场的可持续发展，刘水称。

克而瑞亦提到，当前，多数房企仍然面临较大偿债压力，企业运营改善的核心在于销售端。在短期销售依旧疲软的背景下，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。

刘水认为，“第三支箭”落地后，房企融资将得到明显改善，各地“保交楼”工作也将持续推进。需求端，各地因城施策力度有望加大，以进一步支持合理住房需求释放。整体来看，楼市宽松政策逐渐显效，但短期内疫情形势日趋严峻，经济下行压力有所加大，全国楼市企稳或仍需时日。

旧模式一去不返

11月以来，政策持续释放利好信号。监管层对房企的纾困方向亦由以往的“救项目”转为了“救项目与救企业并存”。

在克而瑞看来，房企供给侧改革已渐进尾声，整体融资环境有望得到实质性改善。随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清。

市场底何时才能到来？克而瑞指出，随着房企融资功能逐渐恢复，企业暴雷或将阶段性划上“休止符”，叠加稳经济政策持续加码，有望对冲行业下行预期。受此影响，缺失的信心有望逐步重塑，尚在观望的潜在置业群体也将陆续入市，房地产交易亦将逐步回归稳定，预计到明年二季度可能形成市场底。

亿翰智库则提到，当前市场出现的问题，已不仅仅在于市场本身，修复仍由多变量主导，倘若经济形势好转，疫情控制效果显著，消费者预期转好，市场的修复只是时间早晚的问题。

其认为，政策底到市场底需要一个阶段，假设政策能在当前基础上保持或加力，按照历史规律推演，2023年2季度，市场或能出现转好，市场底或能出现，但是市场底出现后是不是仍会继续在底部盘整，盘整的时间有多久，都存在不确定性。

亿翰智库强调，即使政策底，市场底都出现，企业底也不一定会出现，或者说，并非所有企业都能瞬时解决自身的问题，已然处于风险中的企业很难确保可以顺利度过困境，本身有既定优势的，稳健型的企业或能在其中实现经营改善，而这就决定了行业格局将会有新的变化。

即使政策底，市场底，企业底都出现，也不代表行业总量会实现回归，总量下台阶也是必然的趋势，企业发展也不可能再走老路，靠金融杠杆撬动成长的路径终将一去不返，亿翰智库称。