房企动态丨中梁再调架构 拟设长三角和金融集团

三年时间实现从百亿元到千亿元规模越级的黑马房企中梁控股集团有限公司（股票代码：2772.HK，以下简称“中梁”），在今年8月揭牌成立粤港澳发展集团后，据中国房地产报记者获悉，近期又在筹备成立长三角集团。

“目前长三角集团还在念头流动阶段，已经确定的部门只有人事，营销、策划等其他职能部门仍在招聘中。”据一位接近中梁的人员介绍。

据其表示，长三角集团的成立逻辑实际上与粤港澳发展集团如出一辙，都是公司后千亿元时代为了谋求进一步发展而制定的战略，不同之处在于，粤港澳发展集团偏向布局，希望在规模上能够更上台阶，而长三角集团定位更偏向于品质发展，是为了满足公司转品质和转一二线城市布局的需要。

“子集团所有事务会在内部闭合，由子集团的董事委员会和执行董事负责决策。”上述人员表示，在授权方面，未来长三角集团与粤港澳发展集团一样会更独立，获得授权更大，但二者业绩仍然归属上市公司。

成立控股集团

推行委员会治理制

众所周知，中梁奉行“先人后事”，看重组织的力量。因此，中梁也是行业内组织架构调整较为频繁的房企之一。

2019年前11月，中梁的合约销售额提前突破千亿元，与此同时，中梁也拉开了千亿后的组织架构调整。彼时，中梁地产将旗下12个区域集团进行收缩合并，最终调整为浙江区域集团、南方区域集团、北方区域集团、中部区域集团、江苏区域集团、山东区域集团、西部区域集团七个区域集团。

随着公司业务不断扩大，为了让组织能够匹配业绩增长，并在未来激发更大的发展空间，今年3月，中梁启动成立了控股集团。

据控股集团的相关人士介绍，中梁讲究“模型”，倡导从模型方面解决问题，因此控股集团成立后负责搭建模板模型，做顶层设计，做价值观梳理，但不做具体业务。

按照目前构想，控股集团下设地产发展板块、现代服务（主要是物业）、粤港澳发展集团、长三角发展集团以及金融集团。其中，地产板块是属于中梁业务中发展较为成熟的板块，粤港澳发展集团属于成长型板块，而长三角发展集团以及金融集团目前均属于孵化型板块，尚处酝酿阶段。此外，公益和党建等内容也包含在控股集团内。

与控股公司一同设立的还有委员会治理制。

“公司越来越大，不可能所有事情都等着老板做决策。”上述人士解释称，中梁在组织上对标阿里、华为等企业，推行董事委员会治理制，设有董事委员会、理事会、政委会等相关部门，而下属的子集团也在各自集团内部采用委员会治理制度对各项事务进行决策。

在一位接近中梁粤港澳发展集团的人士看来，这样的治理制度让子集团更加独立，缩短了冗长的决策时间，能够更快速精准进行决策。

据中国房地产报记者了解，中梁成立委员会治理制度还有一个重要原因就是为了避免权力高度集中到某一个或两个人手中。

据上述接近中梁的人士称，中梁的老板杨剑最信奉的就是“第五级经理人”。这个概念是吉姆·柯林斯的畅销书《从优秀到先进》中提出的概念，这本书也是中梁每次开会前要学习的经典之作。“第五级经理人”最显着的特点就是将个人的谦逊品质和职业化的坚定意志相结合。

因此，在中梁，没有所谓的“明星职业经理人”，每个子集团的领导者都需要保持谦逊和竞争意识。

“第二增长曲线”

子集团注重区域深耕

过去，中梁由于高周转、跟投、组织裂变等被业内称为“小碧桂园”，但不同于碧桂园的总部集权，中梁是业内“阿米巴”模式的践行者，因此在授权方面，中梁子集团权限更大。

今年8月成立的粤港澳发展集团就是其中代表。

从2016年至2018年，中梁快速从百亿元规模增长至千亿元，但到了2019年，随着外部融资环境收紧、三四线城市红利逐步消失，此前以三四线城市为主的中梁也面临了增长乏力的问题。

如何突破千亿后的增长瓶颈？

中梁给出的答案是升格区域集团，挖掘实现“第二增长曲线”。就像阿里巴巴旗下有天猫、淘宝、支付宝等多个业务集团一样，中梁也要成立这样的子集团以刺激增长。

“子集团可以在产品体系上不同于地产板块，甚至在有更好发展模式的情况下，也可以作出有别于‘阿米巴’的发展模式。”

据中梁粤港澳发展集团相关人士介绍，粤港澳发展集团就是由此前地产板块的南方区域集团更名升格而来，在业务上仍然以地产为主营业务，但是会开拓新领域，例如布局城市更新；在产品上，除了沿用中梁体系里的标准化产品外，还会独创属地化产品，以更加贴合区域特点。

在业务范围上，中梁此前的南方区域集团涵盖广东、广西、福建和浙江四省区，在升级为粤港澳发展集团以后，业务范围多了海南省。

此前，中梁各个区域集团并没有明确的界限划分，如果谁有资源谁就可以去其他地方拿地。这样的管理模式有利有弊，好处在于，激发区域斗志，扩张势力范围；缺点在于，内部资源损耗严重，不同区域可能会去拿同样的项目。

在对组织进行调整升级后，各个子集团之间的版图划分和权责更加明确。

“成立粤港澳发展集团后，不会再有其他区域集团来我们业务地区拿地。”上述人士表示。

据中国房地产报记者粗略统计，从揭牌到目前，粤港澳发展集团已经拿地十余幅，分别位于佛山、东莞、南海、福州、厦门等地。除了公开拿地，粤港澳发展集团的城市更新和收并购业务也在有序开展。

根据中梁2020年半年度业绩数据显示，公司整个销售业绩中，珠三角的合约销售额仅有7.19亿元，在集团总销售额中占比为1.1%。

“我们以前在珠三角的深耕做的不够。”上述粤港澳发展集团人士表示，还是希望可以把这个地区做起来，聚焦都市圈，深耕大湾区。在其看来，也正是为了这个目标，粤港澳发展集团才将总部从杭州搬至广州，将所有人员放在粤港澳，才能实现该地区的深耕。

据其介绍，目前整个粤港澳集团的业绩在整个中梁控股里面排名可以到前三，未来会有更大发挥空间，尤其明年将会是进取的一年。

但同时，也应注意到，由于过去快速冲击规模也给中梁带来一些“后遗症”，比如高负债问题。今年，“三道红线”融资监管出台，根据诸葛找房统计显示，中梁控股属于踩线达到两条的“橙色档房企”。其资产负债率为90%，净负债率为69.9%，现金短债比为0.98。

在这样的负债问题之下，子集团如何如何平衡高速发展和降债问题是中梁接下来需要考虑和解决的事。

此外，除了已经确定的粤港澳发展集团，和正在筹备的长三角集团，中梁还有意设立金融集团，这个集团的职能按照中梁内部人士的说法就相当于公司的资本中心，将统一负责各个子集团的财经、资本事务。