“第三支箭”落地,房地产并购再启?

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

2016年10月3日，许家印踌躇满志。

彼时，恒大表态将借壳深深房回A，先后引入三批战投共1300亿元，并签了上市对赌协议，不仅约定了上市时间及三年净利润，还约定了对赌期分红比例不得低于净利润的60%。

参与恒大回A，成为一场稳赚不赔的买卖，成功估值翻番；失败则恒大回购股权，还能赚取分红。

但令战投们没想到的是，深深房A创下了中国股市重组停牌最长时间的记录，累计停牌时间达1516天，四年后恒大回A失败，他们中的绝大多数被迫转成股东。

许教授回A融资梦碎，A股房地产股权再融资的防守壁垒，即便规模如恒大也并未踢开。1300亿战投转普通股事件后没多久，恒大危机爆发。

事实上，房企股权融资自 2010 年之后基本处于停滞状态，为抑制房地产投资过热，上市、再融资和重大资产重组均被暂停；2015年，股权融资虽短暂重新开放，但一年半后的 2016 年 7 月，为约束房企过度加杠杆融资，股权融资再次停滞至今。

所以，当时隔12年或6年，上市房企股权融资再度放开后，业界不少人感慨，如果恒大再坚持一年，或许会有转机。

2022年 11月28日，“第三支箭”的落地，证监会决定在股权融资方面调整优化，支持房地产企业股权融资，包括：

1. 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资（允许房地产行业上市公司发行股份 或支付现金购买涉房资产）；

2. 恢复上市房企和涉房上市公司再融资（保交楼、保民生、经济适用房、棚改和旧改）；

3. 调整完善房地产企业境外市场上市政策（恢复以房地产为主业的 H 股上市 公司再融资）；

4. 进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用（保租房、仓储物流、产业园区）；

5. 积极发挥私募股权投资基金作用；

可惜巨量债务逼近，没有给恒大更多时间等待。

暴雷的400天内，恒大正加速拆解，不断的处置资产、清理债务，三天前，停工1年的恒大超级总部地块刚被兴业信托为主导的安和一号房地产以75.4亿接盘。

“激活”收并购市场

但从“第三支箭5条”拆解看，无论是对于优质房企，还是已经出险或暴雷的房企均有利好，业界普遍认为这项政策将会有效促进房地产行业基本面复苏和企业并购重组。

“第三支箭”首条明确了对房企重组上市的宽松政策，出险房企可借此类重组上市来理顺债务关系，优质房企则有收购或控制出险房企的机会，对整体行业积压已久的债务问题起到真正的化解作用，激活行业收并购市场。

但此次政策对再融资募集的资金用途有明确的规定，主要用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

中银证券认为，本次政策“松绑”解决了近年以来上市房企无法进行资本运作的矛盾，尤其是房企获得了非公开方式的融资方式，有助于定向寻找投资方，规避了此前公开发债面临的认筹不足的困局。

央国企受益更大

证监会股权融资 5 条虽未明确划分政策受益方是国企还是民企，原则上所有地产企业都有可能受益，但从短期来看，不少机构还是认为安全性能越高的房企，率先获得政策支持的概率更高。

国金证券指出，恢复房企及涉房企业股权融资后，母公司有涉房资产的房企和头部央国企或受益最大，如中交地产、中华企业、华发股份、建发股份、首开股份、南山控股等，且低 PB 估值、自身资产负债率较高的房企边际收益更大。

头部央国企能通过并购重组扩大土储，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、华润置地等；混合所有制和优质民营房企则能通过股权融资缓解资金压力，渡过当前的现金流困境，如新城控股、美的置业、金地集团等。

就目前而言，新城控股是A 股房企公司中有定增批文在手，且能够最快利好房企“第三支箭”的民营房企，2016年获得定增后，其于今年3月延长定增有效期。

平安证券也认为，允许上市房企发行股份或支付现金购买涉房资产并配套融资，一方面利于集团控股母公司拥有土地资源的房企做大做强，盘活集团未上市土储；另一方面有助于提高优质企业并购积极性，在负债可控的基础上通过再融资收购优质资产，同时补充扩充资本金实现规模快速突破。

这也意味着，继去年央行、银保监鼓励优质房企参与地产项目兼并收购后，房地产市场并购市场将再次启动，而央国企和混合所有制房企，率先获得政策支持的可能性更高。