国土部:政府将不再垄断居住用地 探索宅基地“三权分置”

搜狐焦点讯 | 1月15日，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地少有提供者。

除此之外，姜大明还表示我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

这则信息是否意味着集体用地能直接流入市场，松绑房价？小产权房是否有望转正？其实不然，下面小编带领大家深度解读这则消息。

村集体用地将拥有更多话事权

这其实是前段时间讲到的农村集体用地的流转和所有权、使用权分离进一步的说法。实际上它就是把农村集体用地拿出来作为市场用地的补充。结合的是现在很火的租购并举的租的一块，也就是说集体所有权的地，可以由开发商的资本来介入，但是所有权还是在集体。大家共同把这个地开发出来，作为长租公寓或者长租住宅市场供应的一个补充。

也就是说，未来所有的居住用地中，不仅是仅由政府来提供，农村集体用地也可以做一个重要的补充。但这并不会导致农村小产权房的转正。

这则消息并非表示集体土地的大批量入市，而是有严格条件的集体土地开发。一般来说利用集体土地开发租赁住房，土地的所有权甚至建成的房屋所有权还属于集体，只是将所有权、经营权和承租权相分离。

集体经济组织作为所有权人获得所有权收益，开发经营权人获得开发经营收益，承租人获得房屋租赁期间的使用权及配套的其它权利（如入学、落户等）。

放开的是“住房”土地供应，而非“商品住房”

这个政策本身没什么大惊小怪的。政府不再垄断居住用地其实之前就有过这种只是换了一个说法。所以并没有非常大的推进。

其次，也是说明了目前政府在大力加强租售并举，可售商品房的供应是一部分，更多地会增加一部分租赁用地的供应，包括通过其他的参与方来增加租赁用地的供给。

整个社会的居住体系分为租赁型的房源-保障性的房源-正规商品房的房源，多层次住房保障体系的构建。未来的社会上，低收入群体申请保障性住房、廉租房，较高收入的群体买商品房，中间比较年轻一点，需要做过渡的，可以用长租公寓的方式来做一个过渡，共同组建。从基础土地根源上来讲，集体用地入市是做一个土地供应的解决方式。

预计城市租赁市场受影响较大

在专家看来，“非房地产企业依法取得使用权的土地”其实还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地，其中，国有企业用地的开发备受关注。

严跃进认为，过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地，当前也需要积极转性，不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会积极盘活此类存量土地，为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的“四元产品线”提供更有保障的土地供应。

针对宅基地的所有权和资格权，严跃进认为，这是需要坚持的基本原则和加以保障的内容，而对于宅基地使用权的放活，他表示，不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法，其后续形成的租赁房源依然是集体建设用地的范畴。

而在楼建波看来，盘活宅基地使用权的意义或仅限于通过价值较大化来给农民增加收益，比如之前农民住宅的宅基地，现在也可建设民宿从事经营性活动等。

最受益的是以下个人和机构：

1、被地方政府认可的大中型企业，尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等，他们可以获得定向转让的产业用地，在上面给员工建设住宅。由此，企业竞争力增强，运营成本下降。

2、上述企业的核心员工、中高层，他们将优先获得房子，甚至可能不只一套。

3、大城市近郊的农民，他们将通过集体组织获得“合法建设小产权房”（一般只能出租）的机会，获得大量的土地红利，至少够几代人享用；

4、高学历、有技术的专业人才、管理人才，他们可以跳槽到“有建房权”的企业分享红利；

5、大城市及其周边城市。只有这类城市才有持续的人口吸引力，而且越是一线城市、强二线城市（及其附近城市），实施上述新政之后，对优秀企业的吸引力越强。