【搜狐焦点网】2019年黄山中心城区楼市白皮书

焦点黄山 2020-01-07 10:13:58
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2019年黄山中心城区新房房价持续上涨,市场供应和成交量大幅下降。

1、2019年黄山中心城区新房房价持续上涨,市场供应和成交量大幅下降

黄山中心城区楼市2019年新房共成交5622套,同比2018年度下降30.9%;官方数据显示,黄山中心城区商品房网签销售面积64.73万平方米、49.76亿元,同比分别下降45.75%、40.41%, 其中住宅网签57.14万平方米、44.01亿元,同比分别下降44.7%、40.54%;全年68次开盘加推5214套房源,同比2018年度下降19%;全年商品住房均价7814元/㎡,在一系列严格控价措施的作用下,商品住房均价同比2018年6962元/㎡增长12.24%,但增幅较2018年度较窄,总体稳定。

2、商品房库存去化周期略有增加

官方数据显示,截止至2019年12月底,黄山中心城区商品房待售面积44.33万平方米,比上年末增加13.44万平方米,去化周期5.3个月,比上年末增长0.6个月。其中,商品住房待售面积26.05万平方米,比上年末增加9.17万平方米,去化周期3.7个月,比上年末增长0.6个月;非住宅商品房待售面积18.28万平方米,比上年末增加4.27万平方米,去化周期13.7个月,比上年末增加2.3个月。

3、房地产信贷收紧,开发商融资难度加大

2019年在市场流动性整体放松的全国大环境下,房地产金融侧却愈加收紧,房住不炒、严控信托、加大整治贯穿全年楼市,楼市调控政策指向性明确,全国降温城市不断增多,开发商融资难度也在不断加大。

4、土地成交量下降,土地价格俱升

在土地供应方面,2019年黄山中心城区共成交24宗住宅、商住混合、商服用地,成交总面积22.016126万方,同比2018年下降44.8%,楼面地价则最高价破万,达10911.11元/㎡,创历史新高。

5、板块分化明显成交冷热不均,开发商开始变相降价

黄山中心城区楼市板块分化明显,成交冷热不均,城东红盘千人摇号,中签率仅16%创新低,其他部分板块内楼盘竞争激烈。在下半年楼市开始呈下行态势之后,部分板块内楼盘甚至开始出现滞销的现象,更多的楼盘开始采取平推方式推盘,开盘未售罄情况频繁发生;一些楼盘也开始变相降价促销,以此来吸引购房者。

6、开发商预期高于市场预期,公寓推货量集中爆发

2019年中黄山中心城区楼市,住宅成交4084套依旧是成交主力,多个排屋产品受政策影响未能按预期入市,公寓产品推货量则集中爆发,大多公寓产品去化缓慢,开发商预期普遍高于市场预期,未来公寓市场将进入存量博弈时代,公寓市场去库存任重道远。

7、楼盘交付大年,“维权”事件此起彼伏

2019年是一个交付大年,黄山中心城区约有15盘共计6432套房源陆续交付,由交房产生的“维权”事件也是此起彼伏,精装施工许可证、业主开放日也由此诞生,多盘出现延期交房情况。

8、2019年黄山中心城区完成棚改3199套

2019年黄山中心城区共完成棚改3199套房源,主要为前期的棚改项目收尾,补偿方式以货币补偿为主。

9、LPR新政对黄山影响不大,基本维持原有上浮利率

LPR基础利率开始执行以来,对于黄山中心城区来说,并无影响,多家银行首套房利率仍为5.88%,二套房利率为6.37%,商业用房利率为5.45%。但目前各家银行均表示政策在收紧,部分银行对于住宅额度不再宽松,对于商业用房(商铺)的额度则不受限制,利率比住宅低。

10、二手房价上涨逐渐触顶,市场开始横盘博弈

2019年黄山中心城区二手房全年成交量套数在5500套左右,其中商业占比约8%。官方数据显示,成交总面积47.63万平方米,同比下降9.35%(2018年同期为52.54万平方米),其中住宅42.67万平方米,同比下降6.43%(2018年同期为45.6万平方米)。一二手市场之间则如跷跷板一般,一方面新房价格持续上涨,二手房价格与新房日趋接近,而现房新房、即买即住,无须摇号等优势,这也使得二手房成为一个重要的“选项”。2019年度大量的新房交付,二手房挂牌量也同步增加,而刚交付的二手房最贵,尤其是品牌楼盘,更是区域的龙头盘,价格往往高出常规二手房价格,比新房也贵不少,但随着挂牌量增加,价格趋降,二手房价上涨逐渐触顶,市场开始横盘博弈,忽晴忽雨,漂浮不定,多数中介机构转战涉足新房市场,新房渠道成交占比上升。

2020年黄山中心城区楼市展望

1、2020年楼市定调,仍是稳字当头

早在2019年12月相继召开的中央经济会议和全国住建部会议上,就已经对2020年楼市进行了定调,将坚持“房住不炒”定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,将继续落实三稳,稳地价,稳房价,稳预期。

2、上半年新房供应不足2000套,公寓、商铺去库存压力增大

在新房供应方面,据小编整理2020年上半年黄山中心城区住宅新房计划供应不足2000套,同比2019年上半年开盘加推的2277套住宅房源,住宅供应量进一步缩减。2020年上半年新房住宅、排屋、商业等产品市场预计将以老盘库存去化为主,部分新盘会计划在上半年入市;公寓由于2019年加推体量大,去化缓慢,今年仍然会延续2019年较大库存量,商铺的去库存压力同样较大。

3、黄山公积金异地贷款业务恢复,更好承接一二线城市外溢购房能力

刚开年,黄山公积金政策两年来首次松动,异地贷款业务恢复,这对于新近加入长三角、环杭都市圈的黄山来说,无疑是一大利好,能够更好的承接一二线城市外溢的购房能力。毕竟综合比较城市的自然资源和文化底蕴、经济活力等要素,以及与房价之间的比值,迄今为止,黄山仍是中国最宜居城市之一。

4、2020土拍行情会如何,会不会开闸放水?

在土地供应方面,作为安徽省自然资源厅点名要求加快供地节奏的黄山,此前已在南京推介会推出了26宗中心城区优质地块,吸引了不少大牌房企参加,2020年黄山中心城区推地计划以及行情如何?会不会开闸放水?土地价格能稳到何种程度?

5、2020年黄山中心城区棚改将大幅缩水

2020年黄山中心城区棚改虽在,但将大幅缩水,2020年黄山中心城区计划完成棚改1139套,同比2019年的3199套下降2060套,降幅达64.4%。

6、LPR改革后,房贷利率换“锚”,会有哪些新变化?房贷选择更烧脑?

房贷方面,近期央行发布公告,宣布从2020年3月1日开始,推动存量浮动利率贷款的定价基准,从贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换,原则上这一转换应于2020年8月31日前完成。这一转换意味着什么?房贷利率换“锚”,将对房贷族产生怎样的影响?房贷选择是否会更烧脑?还让我们2020一探究竟!

2019年黄山中心城区楼市数据发布

一、2019年1-12月黄山中心城区在售楼盘销售数据

根据搜狐焦点黄山站每月月报统计数据显示,2019年1-12月,黄山中心城区51家主要在售楼盘,共计成交5622套;同比2018年全年8143套减少了2521套,30.9%;同比2017年全年8728套减少了3106套,35.6%。

从成交的物业类型来看:住宅全年成交4084套,排屋等低密产品全年成交166套,公寓全年成交1035套,商铺全年成交326套,写字楼全年成交11套。

从成交的分布区域看:老城板块全年成交18套,城东板块全年成交1232套,城西板块全年成交633套,江南板块全年成交356套,新潭板块全年成交424套,梅林板块板块全年成交1608套,一中板块全年成交1012套,高铁板块全年成交339套。

二、2019年1-12月黄山中心城区新房开盘加推汇总

据搜狐焦点黄山站统计,2019年1-12月,黄山中心城区31家楼盘,共计进行了68次开盘加推,共推出5214套房源,同比2018年的74次开盘加推6440套下降19%。

三、2019年1-12月黄山中心城区新增预售房源汇总

据不完全统计,2019年1-12月黄山中心城区共发放141个预售许可证,28家楼盘取得预售许可证,新增可预售房源10445套(含住宅、公寓、商业、办公、酒店、地下车位等),同比2018年10714套减少269套,2.5%;新增可预售面积883275.66㎡,同比2018年1012039.45㎡减少128763.79㎡,12.7%。

其中,新增其他可预售住宅4918套,新增其他(商业、办公、地下室等)可预售房源5527套。

官方数据显示,黄山中心城区新建商品房批准预售面积86.64万平方米,同比下降7.67%(2018年同期为93.84万平方米);其中住宅60.66万平方米,同比减少20.23%。

四、2019年1-12月黄山中心城区土地市场汇总

据搜狐焦点黄山站统计,2019年1-12月,黄山中心城区共有24宗住宅、商住混合、商服用地成功出让,成交总面积22.016126万㎡(330.24亩),同比2018年1-12月39.879993万㎡的成交面积下降了44.8%;成交总金额约8.9234亿元,同比2018年1-12月8.6588亿元的成交额上涨了3.1%。2019年楼面地价创历史新高,黄山首宗楼面地价过万地块诞生,成交楼面地价达10911.11元/㎡;溢价率也创历史新高,高达318%。

2019年1-12月黄山中心城区成交的土地中,纯住宅用地成交面积占比28%,住宅、商服混合用地成交面积占比5%,商服用地成交面积占比67%。

五、2019年1-12月黄山中心城区房地产营销活动概况

据黄山搜狐焦点网统计,2019年1-12月黄山中心城区房地产市场25家房企,共计举办179场营销活动,同比2018年的127场增加40.9%。

六、2019年黄山市发放住房公积金个人住房贷款6.98亿

2019年黄山市住房公积金新增缴存职工10021 人,完成年度预算的141.94 %;归集住房公积金16.9亿元,完成年度预算的119.84%;提取住房公积金12.32亿元,完成年度预算的102.79%;发放住房公积金个人住房贷款6.98亿元,完成年度预算的135.31%;实现住房公积金增值收益9081.14万元,完成年度预算的105.59%。

七、2019年黄山中心城区完成棚改3199套

2019年黄山中心城区共完成棚改3199套房源,主要为前期的棚改项目收尾,补偿方式以货币补偿为主。

八、黄山中心城区新房最新库存情况汇总

根据黄山中心城区现有的楼盘库存,以及已进行规划公示的项目整理:2020年黄山中心城区新房计划总供应量约11158套,其中住宅计划可供应量7075套,排屋、叠屋等计划可供应量789套,公寓计划可供应量3294套。

九、2020年黄山中心城区土地市场供应情况

2019年12月19日,“梦幻黄山·礼仪徽州”黄山市优质地块推介会在南京召开,吸引了恒大、中海、新城控股、中梁、祥生、富力等数十家知名开发企业参与,会上共推介了26宗优质地块,其中市本级13宗、屯溪区5宗、黄山现代服务业产业园教育小镇4宗、黄山高新技术开发区4宗;总出让面积2101亩,其中,纯居住地块面积1000.28亩、商住地块面积945.76亩、商服地块面积64.96亩、教育科研地块面积90亩。

备注(全市数据):

官方数据显示,2019年,黄山市房地产市场未发生大的波动,总体保持平稳,市场降温企稳。新建商品房成交量同比下降,商品住房均价有所上涨,商品住房供应同比增加,商品房库存去化周期略有增加。

新建商品房成交量方面:1-12月,黄山市商品房网签销售面积189.48万平方米、124.08亿元,同比分别下降27.36%(2018年同期为260.84万平方米)、20.11%(2018年同期为155.32亿元); 其中住宅162.26万平方米、105.16亿元、15390套,同比分别下降24.94%、20.82%、25.64%。

商品住房均价方面:1-12月,黄山市商品住房均价6321元/平方米,同比增长10.93%(2018年1-12月为5698元/平方米);徽州区、黄山区、歙县、休宁县、黟县、祁门县商品住房均价分别为5944、5859、5473、5799、5658、4824元/平方米,同比分别增长28.26%、15.62%、6.86%、19.92%、14.98%、33.08%。

商品住房供应方面:1-12月,黄山市批准预售面积273.26万平方米,同比增长27.37%(2018年同期为214.54万平方米);其中住宅206.16万平方米,同比增长14.03%。

商品房库存去化周期方面:截至12月末,黄山市商品房待售面积239.84万平方米,比上年末增加57.01万平方米,去化周期12.6个月,比上年末增加0.9个月。其中,商品住房待售面积全市165.64万平方米,比上年末增加50.18万平方米,去化周期10.6个月,比上年末增加1.6个月;非住宅商品房待售面积全市74.2万平方米,比上年末增加6.83万平方米,去化周期22.2个月,比上年末减少2.3个月。

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