房企动态丨百强聚焦,“后浪”中梁 “乘风破浪”正当时

这两年最热的词，一个是“后浪”，另一个是“乘风破浪”。

如果在房地产行业中找到一家可以优质契合这两个词的房企，那一定是中梁控股。

2019年，中梁控股在香港联交所上市，完成资本市场20强房企的最后一块拼图，获得标普、惠誉、穆迪三大国际信用评级“B+、B+、B1”评级，联合信用AA+评级。上市当年，中梁控股超额完成当年销售目标；2020年，面对疫情冲击依然在上半年录得合约销售677亿元，实现同比销售增速约6%。

后来居上，乘风劈浪。靓丽业绩之下，中梁也收获了多方肯定。比如2020“中国企业500强”排名338位、2020上海民营企业100强第8名、2020中国房地产开发企业综合实力20强、2020中国房地产上市公司经营绩效5强、2020中国房企发展潜力10强NO.1等诸多荣誉。

稳步前行

规模效益齐头并进

作为一家“后浪”房企，从百亿到千亿销售额，需要多少时间？中梁给出的答案是三年。

创建于1993年，2015年才仅有168亿元销售规模，2018年一跃突破千亿规模达到1015亿元；业务布局也从温州向长三角延伸，进而拓展至全国。中梁以惊人的成长速度，敲响了房企千亿俱乐部的大门。

跨过千亿后的中梁，继续保持敏锐的行业嗅觉，紧抓周期机遇，持续蓄能，并根据市场变化坚定推行“三转”策略，即转二线、转省会、转都市圈中心城市，实现了对全国重要城市群、重点二三线城市的基本覆盖。足迹涉及长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等全国重要城市群。

数据显示，截至今年6月底，中梁控股共布局504个项目，覆盖全国23个省与直辖市、149个城市，约45%位于长三角、34%位于中西部、10%位于海峡西岸。其中新增项目56个，总地价约394亿元，二线及三线城市共占91%，分别为64%及27%，按项目金额计算，位列靠前的城市分别为：杭州、温州、合肥、苏州、天津、重庆及成都。

伴随“三转”策略的，是中梁千亿后的“再生长”。2020年1月至9月，中梁累计录得合约销售金额（连合营企业及联营公司）约人民币1,147亿元，按年增加约14%；合约销售均价约人民币12,500元/平米，按年上升20%，销价较稳定并持续向上。

数据来源：中梁2020年半年报

规模增长之际，中梁盈利水平也不断提升。根据2020年半年报，中梁上半年实现结算营业收入237.6亿元，同比增长16%；净利润22.1亿元，同比增长16.4%，股东应占核心净利润约人民币13.08亿元，同比增长6.2%。每股盈利0.34元，盈利能力不断增强。同时，中梁宣布派发中期股息16.3港仙，维持40%派息比，持续回馈股东。

持续看多

境内外机构信心十足

存量资产时代，以不变应万变。扎实的内功在市场下行时期彰显发展的稳健性与从容性，规模与效益齐头并进的中梁，更被贴上了稳健标签。数据显示：今年上半年，中梁债务结构持续优化：账上总现金约350.21亿元，较去年年底上升32.2%；境内非银行借款占比下降9%；净负债率为69.9%，合理可控，维持健康水平；加权平均融资成本为8.9%，连续四年下降。

中梁首席财务官及副总裁游思嘉表示，目前中梁的特别有息负债水平在前50强房企中为较低。受惠于新的融资渠道不断开拓，项目所在的城市能级提升，以及境内流动性充裕，中梁融资成本将进一步下降。

持续优化的债务结构、均衡向上的稳健发展吸引了国际大行对中梁的看好目光。今年以来，中梁接连获得银河联昌、中信里昂、富瑞金融、华泰香港以及中银国际等多家国际及知名券商分析师覆盖。

今年1月，银河联昌看好中梁强劲的合同销售及充裕的未结转收入，给予“增持”评级；3月，中信里昂首次覆盖中梁，更视其为同规模股票优选，看好其高股息收益率及高增长，给予“强烈买入”评级；7月，美国知名投行杰富瑞香港发布研究报告，首次覆盖中梁控股，给予“买入”评级，目标价8.9港元；8月，华泰香港发布研究报告，首次覆盖中梁控股，给予“买入”评级。

其中，中银国际在9月初发布的分析报告中指出，中梁的土地储备策略审慎，着重去化和保证现金流，得益于上市后融资渠道的扩充和强劲的销售业绩，中梁的杠杆和流动性比率较为稳健。同时，中梁均衡的地域组合，加上公司以中小型项目为主可缓解潜在的区域经济或政策冲击，增速先进同行，有望继续保持稳定的合约销售增长，信用面持续提升。

华泰香港报告指出，2017-2019年期间，中梁合约销售复合年增长率达53％；盈利可预见度高，预计中梁在2019-2022年核心净利润复合增长率将达23％，盈利能力进一步提升。

与此同时，登陆资本市场后的中梁，境内外融资渠道进一步打通。今年受疫情影响，境外主要评级机构对中资美元发债主体评级负面评级行动次数和占比明显增多。不过在此情境下，中梁的债券评级依然维持正面展望。

目前，中梁拥有境内银行贷款、境外美元债券及其他融资形式等，融资渠道向多元化发展，可为后续发展提供稳定资金支持。截至2020年上半年，中梁控股共发行两笔美元优先票据，获得境外恒生银行贷款；国内方面，获得广发银行、浦东发展银行及光大银行等多家银行金融机构的授信，而创新融资方式方面，中梁地产首单储架势供应链ABS已获深交所无异议函。

雕琢品质

产品进阶塑造标杆

无论是财务还是资本，最终极的呈现都是产品。在“房住不炒”、“美好生活”的政策大背景下，房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去。在市场需求和竞争模式驱动下，“产品力”对于房企的重要性日益凸显，成为房企在新市场环境下快速发展的“护城河”。

秉承创新、独特的产品开发理念，中梁坚持以精工产品引领城市的人居价值，目前企业3大产品线已在全国落地300余个高品质项目，并得到市场反复验证和高度认可。其中，御系—王府中式风格、国系—古典法式风格、香系—ArtDeco风格等被誉为区域市场上的“劳力士”产品模式，为约43万户家庭、约130万业主缔造富有中梁特色的“梁式”品质生活。2020年，伴随企业发展迎来新阶段以及战略版图中城市能级的不断提升，中梁在产品端不断进阶，升级推出“星海、拾光、鎏金”三大系列产品，满足不断提升的人居要求。

凭借优秀的产品品质和不断提升的产品创新力，中梁先后荣获了“2020中国房地产行业产品力标杆企业”、“人文气质豪宅奖”和“空间设计专项奖”等荣誉称号，旗下西安中梁壹号院更斩获了“伦敦杰出地产大奖建筑设计类2019年度建筑奖”、入选克而瑞研究中心与筑想科技联合评选的“2020上半年全国十大高性价比产品”，产品质量受到行业权威认可。

今年10月23日，中梁4.0产品发布会在上海举行，隆重发布并解码了中梁4.0产品的详细内核，中梁4.0产品基于对业主需求及未来趋势的研判，再次明确了“以人为本”的产品理念，从“场景迭代”、“健康探索”、“智慧赋能”三大维度出发，以“9+N社区美好模块”为样本完成了113个专项提升，囊括上千个细节点，正式推出4.0产品——梁心社区、梁匠家宅、梁品生活三大产品体系、20类产品系统、64重产品价值标准，386项产品细节标准。

一座座臻奢品质的产品，经历了城市与自然的文脉交融、现代与传统的融合升级，续写了中梁作为城市精神代言者和生活理想筑创者的一篇篇人居华章。在150个城市的见证下，中梁自始至终站在城市共建者的角度，秉持效率与品质并举的理念，用累累硕果彰显着品牌实力、与时俱进的产品力以及独具中梁标签的产品价值体系，升华城市人居品质，成就中国改善居住创领者地位，缔造出无可复制的奇迹。