【搜狐焦点网】2023黄山中心城区楼市白皮书

2023年，黄山中心城区新房成交1956套，环比2022年上涨6.42%。其中，普通商品住房全年成交1745套，环比2022年上涨13.16%，商品住房均价约为11025元/㎡，环比2022年下降1.56%。

2023年，黄山中心城区二手房住宅成交约3130套，环比2022年上涨36.09%；二手房住宅挂牌均价9984.08元/㎡，环比2022年10030元/㎡呈下降趋势。

2023年，黄山中心城区共发放66张预售许可证，17家楼盘获预售，新增可预售房源4709套，环比2022年下降27.62%；新增可预售面积273780.35㎡，环比2022年下降36.12%；市场供应大幅减少。其中，住宅新增可预售房源1271套，环比2022年下降35.93%；新增可预售住宅面积145379.54㎡，环比2022年下降38.04%；新增可预售商业（商服）、办公、其他（地下室）房源环比2022年均大幅减少。

2023年，黄山中心城区8家楼盘共进行了15次开盘加推，共推出1284套房源，环比2022全年加推楼盘减少4家，全年开盘加推次数减少8次，全年推出房源数量下降29.72%。

2023年，是政策频出的一年，各级政府部门密集出台、优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，降利率、降首付、带押过户、下调存量房利率...2023年黄山出台了20条楼市政策，稳住了黄山市尤其是中心城区楼市的基本盘下限；契税政策涵盖二手房，促进了二手房过户交易，改善了市场流通性，二手房成交套数连续四年超过新房，环比大幅提升；放宽的公积金政策对购房也起到了积极促进作用，全市全年公积金发放贷款2583户，金额11.05亿元，为刚需和改善性购房者提供更多的便利和支持，助力楼市成交起到重要作用。

保交楼是2023年楼市的重中之重，在黄山市各部门的协同配合下，强化政企联动，落实落细政策措施，在确保施工安全、项目质量的前提下，保交楼工作平稳有序，维护了购房者合法权益，保障了房地产市场平稳健康发展。

2023年的黄山中心城区楼市，大致可以分为四个阶段、两大分化。四个阶段：年初疫情管控的放开以及新春置业，前期挤压的需求集中释放，楼市短暂回暖；未到年中乍暖还寒，“小阳春”戛然而止，楼市再次滞缓，人们对楼市的预期仍未恢复，一时间“提前还贷”潮起；到年中的红盘首开加推，以及各房企年中冲刺量价齐放，拉动成交，5-7月是全年新房成交最高的三个月；进入下半年后，新房成交则呈现逐月下降的趋势，供求关系发生变化，人们对于房地产市场预期发生改变。前两次救市，人们对楼市抱有只涨不跌的坚定信念，所以将每一次救市都视为千载难逢的上车机会。但是现在人们对于房价上涨的信念已经动摇，最直接的市场反应就是——越来越多的人开始挂牌卖房。传统的年底翘尾并没有发生，12月新房成交为全年新低。两大分化：改善性住房需求仍为黄山中心城区新房市场关键支撑，新房成交区域主要聚焦于屯溪区核心板块的热点项目，高新区板块市场表现低迷，热点板块、热点项目的成交分化持续加剧。

新房去化压力大，是房企们2023共同面临的难题，更多的开发商采取了以价换量的策略，但成效边际效益递减，更深层次的原因是，居民收入信心陡降，以及对预期的不确定性，让普通民众开启了降低欲望的观望模式。

2023年，房贷利率持续下调，新建商品房首套房商贷利率现已降低至4.0%，二套房4.4%，对比楼市鼎盛时期的5.88%下调幅度明显，存量首套住房商业性个人住房贷款利率也得到了下调，购房及贷款成本降至近10年新低。

2023年，黄山中心城区全年挂地15宗全部成交，地方国企平台依然是拿地主力。全年土地成交总面积51.4892万方，成交总金额15.9618亿，相较于去年减少了2.5997亿元。涉宅地块主要集中在11月释放，全底价成交，成交楼面地价在2168.18-4572.41元/㎡之间，同区域同地段的涉宅地成交楼面地价环比去年下降明显，降幅接近30%。

2023年黄山中心城区新房成交

39家楼盘卖房1956套，近六年中略高于2022年

2023年黄山中心城区39家主要在售楼盘，全年新房成交共计1956套（城东新苑、玉屏齐云府、置地公园道等安置房未纳入统计）；环比2022年的1838套增加118套，增幅6.42%，近六年中新房成交套数略高于2022年，对比2018-2021年降幅明显。

5月成交最多，12月成交最少

2023年黄山中心城区楼市月度成交主要分两个阶段，上半年月度成交起起伏伏，下半年逐月连续下滑。其中，5月新房成交332套，为全年最高，主要由红盘首开拉动成交；12月新房成交79套，为全年最低，楼市筑底。

黄山中心城区新房住宅成交套数TOP10

黄山中心城区新房住宅成交金额TOP10

黄山中心城区新住宅房成交面积TOP10

住宅类占比94%，非住宅类占比6%

2023年黄山中心城区住宅类新房成交1846套，占比94%；其中，普通住宅成交1745套，占比89%；联排、叠屋类住宅成交101套，占比5%。非住宅类新房成交110套，占比6%；其中，公寓成交95套，商铺成交12套，写字楼成交3套，办公类无成交。

城西片区成交最多，一中片区最少

2023年黄山中心城区城西片区新房成交698套，占比36%，区域成交最多；其他区域依次为，老城片区新房成交496套，占比25%；江南片区新房成交272套，占比14%；新潭片区新房成交205套，占比10%；梅林片区新房成交192套，占比10%；城东片区新房成交56套，占比3%；高铁片区新房成交21套，占比1%；一中片区新房成交16套，占比1%，区域成交最少。成交区域逐渐向黄山中心城区核心区域收紧，屯溪区域四大片区占比78%，高新区域四大片区占22%。

普通商品住房均价约为11025元/㎡，环比去年微降1.56%

2023年黄山中心城区普通商品住房全年成交1745套，环比2022年的1542套，增加203套，涨幅13.16%。普通商品住房均价约为11025元/㎡，环比2022的11200元/㎡，下降175元/㎡，微降1.56%，基本持平。

2023年新房备案价

7盘获备案价，5盘过万

2023年黄山中心城区共有7家楼盘获备案价，其中有5家楼盘备案均价过万，最高备案均价14700元/㎡，最低备案均价8350元/㎡，房价价差梯度达1.76倍。

2023年新房供应

新增可预售4709套，其中住宅1271套

2023年黄山中心城区共发放67张预售许可证，17家楼盘获预售，新增可预售房源4709套（含住宅、商业、办公、地下车位等），环比2022的6506套减少1797套，降幅27.62%；新增可预售面积273780.35㎡，环比2022年的428606.02㎡减少了154825.67㎡，降幅36.12%。

其中，新增可预售住宅房源1271套，新增可预售住宅面积145379.54㎡，环比2022年的1984套234658.93㎡，套数减少713套，降幅35.93%，预售面积减少87279.39㎡，降幅38.04%；新增可预售商业（商服）房源113套、新增可预售办公房源26套、新增可预售其他（地下室）房源3299套，环比去年均大幅减少。

黄山主城未来还有多少房子可以卖？

可售新房8631套，住宅类可售7013套

截止至2023年末，黄山中心城区广义库存（含未上市的在建项目）8631套，屯溪区占比56%，高新区占比44%（以通过规划公示的项目为准）；其中，住宅类可售新房7013套，含801套联排、叠屋可售新房；非住宅类可售新房1618套，含1044套公寓类可售新房，574套其他（商业、办公、写字楼类）可售新房。

2023年土地市场

揽金近16亿，挂牌15宗地全部成交

2023年黄山中心城区共挂地15宗，全部成交，无流拍；其中14宗用地均以底价成交，仅老街枫树巷商服地块以0.28%的溢价率成交。总成交面积51.4892万方（772.338亩），总成交金额15.9618亿元，总成交面积与去年的34.8788万方（523.18亩）增加了16.604万方（249.16亩），总成交金额相较于去年减少了2.5997亿元；整个土拍市场在1-10月份仅有工业、商服用地成交，11月才有涉宅用地集中成交；从拿地房企来看，地方国企平台依然是中坚拿地主力。

2023年黄山中心城区4宗涉宅用地全部底价成交，成交面积合计24.728475万方，成交金额合计14.1102亿元；成交楼面地价在2168.18-4572.41元/㎡之间，商品住宅销售备案均价（毛坯房）在8500-16000元/㎡之间，同区域同地段的涉宅地成交楼面地价环比去年下降明显，降幅接近30%。

商服用地共成交4宗，成交面积合计6.6703万方，成交金额合计1.4982亿元；工业用地成交7宗，成交面积合计20.0905万方，成交金额合计0.3534亿元。

2023年涉宅、商服用地成交总面积为31.3988万方（470.98亩），环比2022年的22.309万方，增加9.0898万方，增幅40.74%，在近五年中排名第二，仅低于2020年的69.1438万方；2023年涉宅、商服用地成交总金额15.6084亿元，环比2022年的18.2081亿元，下跌2.5997亿元，跌幅14.28%，在近五年中排名第四，仅高于2019年的8.9234亿元。

2023年二手房市场

二手房住宅成交约3130套，连续四年超新房

2023年黄山中心城区二手房住宅成交约3130套，成交套数连续四年超过新房；环比2022年的2300套，上升约830套，涨幅36.09%，二手房补贴政策刺激作用明显，促进二手房交易过户，法拍房数量的增加也拉动了二手房成交数据；二手房住宅挂牌均价9984.08元/㎡，环比去年10030元/㎡呈下降趋势。

2023年开盘加推

全年15次开盘加推，共推出1284套房源

2023年黄山中心城区8家楼盘，共计进行了15次开盘加推，共推出1284套房源。环比2022年的12家楼盘23次开盘加推1827套，全年加推楼盘减少4家，全年开盘加推次数减少8次，全年推出房源数量减少543套，降幅29.72%。

2023年交房楼盘

7家楼盘交房，共交付2465套

2023年黄山中心城区7家楼盘交房，共交付2465套新房，物业类型涵盖多层、小高层、高层、公寓、联排、叠屋等；环比2022年15盘交付3986套，交房楼盘减少8家，交付套数减少了1521套，降幅38.15%。业主看房日活动提前化解了开发企业与业主间预期矛盾，全年交付平稳。

2023年营销活动

20家楼盘，共举办269次活动

2023年黄山中心城区20家楼盘，共举办营销类活动269次，环比2022年36家楼盘举办了313场营销活动，举办活动的楼盘减少16家，营销活动举办次数减少44次，降幅14.05%。

2024年楼市展望

黄山2023年出台的的各项房地产政策措施将延续实施，新拿地块将获得更多政策的支持，2024还将探索出台促进房地产健康平稳发展的新政策，恢复楼市信心，有效降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点。

有效需求不足、就业，收入社会预期偏弱、国内大循环存在堵点，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。楼市大环境不确定，民营房企求生求稳，国企兜底拿地能力承压，2024年土拍市场将面临严峻挑战。

如果没重大的基建配套项目落地，黄山中心城区新房成交还将延续2023年的区域分化趋势，继续向中心城区的核心区域收缩。

2024年，黄山中心城区预计可售房源8631套，其中普通住宅+叠屋、联排类房源7013套，结合当下部分区域、部分楼盘失去流动性的作用下，真实的有效库存大概保持5000套左右，徘徊在较低位置。

新盘供应方面，2023年已动工的两个项目预计将会在2024年上半年入市，新增816套新房。2023年11月拍出的4宗涉宅用地目前均为进行规划公示或动工，入市时间预计最早在2024下半年，部分项目或者更迟。

新房、存量房博弈加剧，促进房价筑底。二手房在冲击新房市场同时，也为整个市场带来流动性，期房销售或将更缓慢，更多项目被动进入准现房、现房销售，以价换量的策略仍会持续。拥有优质学区、物业、生活配套等资源的一、二手房房源，将继续充当市场上的硬通货，成为楼市的重要支持力量。

刚需承接二手，改善聚焦新房。改善仍会是新房突围产品，客户购买逻辑从保值增值转向居住品质，“高周转、高杠杆”模式已结束，成交周期将会拉长，产品力将会是提升竞争力的重要抓手，房企需更用心的做好高性价比产品，持续提高穿越周期的产品竞争力，提升居住体验感，给客户造梦，已经越来越重要了。

作为近些年来的黄山中心城区楼市的稳健派代表，2024年黄山中心城区楼市国企地产品牌建设任重道远，国企地产在产品设计与品控方面也会越来越努力，并会持续加大品牌营销的投入和管控力度，锐意革新。期待2024年，我们能看到国企以及更多的房企带来突破。

2024年市场底还有多远？是房企与购房者共同面临的问题。2024步履不停，无论行业风声如何，都要走好脚下的路。

备注：2023年黄山中心城区楼市白皮书，用真实、专业、系统的数据还原楼市本真面目！白皮书数据全部来源于黄山搜狐焦点网特别调研，数据截止日期至2023年12月31日，内容仅供参考，不作任何商业的宣传，转载请注明出处。